Steuerbefreiung beim Verkauf der Hauptwohnung: Frist läuft weiter

Für Eigentümer in Spanien, die ihre selbst genutzte Hauptwohnung verkaufen und den Erlös in eine neue Wohnung oder ein neues Haus stecken wollen, ist eine steuerliche Frage geklärt: Werden zwei benachbarte Grundbucheinheiten, die schon tatsächlich eine einzige Wohnung bilden, vor dem Verkauf zu einer Einheit im Register zusammengelegt, startet die Dreijahresfrist für die Steuerbefreiung nicht von vorn.

Idealista berichtet über eine verbindliche Auskunft der spanischen Generaldirektion für Steuern, der Dirección General de Tributos, mit dem Aktenzeichen V0699-26.

Es geht um die Steuerbefreiung bei der spanischen Einkommensteuer IRPF auf den Gewinn aus dem Verkauf der vivienda habitual, also der selbst genutzten Hauptwohnung. Diese Befreiung greift, wenn der Steuerpflichtige den Betrag in die Wohnung reinvestiert, die sein neues Zuhause werden soll. Dafür muss die verkaufte Immobilie im Regelfall mindestens drei Jahre ununterbrochen der gewöhnliche Wohnsitz gewesen sein.

Im entschiedenen Fall gehörten den Antragstellern zwei angrenzende, physisch verbundene Einheiten jeweils zur Hälfte. Beide waren innen miteinander verbunden und bildeten bereits eine einzige Wohneinheit. Beide hatten jeweils 50 Prozent an jeder der beiden Einheiten am 17. Dezember 2021 erworben und wohnten dort seitdem. Vor dem Verkauf und der Verwendung des Erlöses für ihre neuen Wohnungen wollten sie die beiden Einheiten zu einer einzigen Registereinheit zusammenführen.

Die Steuerdirektion entschied, dass diese Zusammenlegung die Frist nicht unterbricht, wenn die Wohnung danach dieselbe bleibt, die schon zuvor den gewöhnlichen Wohnsitz der Steuerpflichtigen bildete. Maßgeblich ist also, dass die Immobilie schon vorher tatsächlich eine einzige Wohneinheit war und weiterhin dieselbe selbst genutzte Hauptwohnung bleibt. Das neue Registerblatt ersetzt für die Frist nicht das ursprüngliche Erwerbsdatum der Anteile.

Was für die Steuerbefreiung gilt

Für die Steuerbefreiung bei Reinvestition muss die Reinvestition innerhalb von zwei Jahren erfolgen. Die Frist wird vom Verkaufsdatum an gerechnet oder kann die zwei Jahre davor einschließen.

Wichtig ist außerdem der Nachweis, dass es sich wirklich um die selbst genutzte Hauptwohnung handelt. Die Steuerdirektion stellt klar, dass das eine Tatsachenfrage ist. Der Wohnsitz muss mit zulässigen Beweismitteln belegt werden können. Das empadronamiento, also die Anmeldung im Einwohnermelderegister, reicht dafür allein nicht aus; die steuerliche Adresse ebenfalls nicht.

Wichtig nur für diesen Falltyp

Die Klarstellung gilt nicht automatisch für jede Zusammenlegung von Grundstücken oder Wohnungen. Entscheidend war hier, dass die beiden Einheiten bereits physisch verbunden waren, eine einzige Wohneinheit bildeten und tatsächlich als Hauptwohnung genutzt wurden. Sind die Umstände anders, muss der Einzelfall gesondert geprüft werden.