Spanien verschärft Wohnregeln bis 2030

Wer an der Küste vermietet, kaufen will oder mehrere Wohnungen über eine Firma hält, muss sich auf neue Vorgaben einstellen. Die spanische Regierung hat ihr Wohnungsdekret am 6. Oktober erneut im Ministerrat beschlossen. Nach Berichten von Información soll es in der Diputación Permanente des Kongresses bestätigt werden.

Für Leser an Costa Blanca und Costa Cálida stechen drei Punkte heraus: Käufe von Wohnungen mit großem Preisabschlag werden für bestimmte Käufer bis zum 31. Dezember 2030 begrenzt, leer stehende Wohnungen können bei Verkauf an die öffentliche Hand steuerlich begünstigt sein, und die Regeln erfassen nun ausdrücklich auch große Wohnungseigentümer in Unternehmensform.

Käufe unter 70 Prozent des Marktwerts

Die neue Fassung untersagt bestimmten Käufern den Erwerb einer Wohnung, wenn der Kaufpreis unter 70 Prozent des Marktwerts liegt, also mit mehr als 30 Prozent Abschlag. Diese Grenze gilt nun bis zum 31. Dezember 2030.

Neu ist vor allem, wer darunter fällt. Erfasst werden zum einen Einheiten mit oder ohne eigene Rechtspersönlichkeit, die Immobilien oder Portfolios aus notleidenden Hypothekendarlehen deutlich unter Marktwert kaufen. Zum anderen nennt der Text ausdrücklich alle juristischen Personen, die nach dem staatlichen Wohnungsrecht als gran tenedor gelten, also als große Eigentümer, sowie Unternehmen derselben Gruppe oder solche, die für sie handeln.

Als großer Eigentümer gilt, wer mehr als zehn städtische Wohnimmobilien besitzt oder über mehr als 1.500 Quadratmeter Wohnfläche verfügt. In als angespannt erklärten Wohnungsmärkten kann diese Schwelle laut Gesetz auf fünf Wohnungen sinken, wenn die jeweilige Autonome Gemeinschaft das so festlegt.

Die Regel zielt damit nicht nur auf große internationale Fonds. Sie kann auch institutionelle Verwalter, kleinere Investorengruppen oder Familiengesellschaften treffen, wenn sie rechtlich als große Eigentümer gelten. Eine Firma mit mehr als zehn Wohnungen darf also bis Ende 2030 nicht einfach noch eine weitere Wohnung mit einem Abschlag von mehr als 30 Prozent zum Marktwert erwerben.

Der Marktwert soll beim Abschluss des Geschäfts von einer vom Banco de España zugelassenen und unabhängigen Bewertungsgesellschaft festgestellt werden.

Umgehungen sollen erschwert werden

Für die 70-Prozent-Grenze zählt nicht nur der bar gezahlte Preis. Maßgeblich ist laut Dekret die gesamte tatsächliche Gegenleistung. Dazu gehören auch übernommene Schulden, Nebenleistungen und andere Vermögensvorteile, die der Käufer oder mit ihm verbundene Personen im direkten oder indirekten Zusammenhang mit dem Geschäft übernehmen oder zusagen.

Damit soll verhindert werden, dass der offiziell angegebene Kaufpreis höher aussieht, der wirtschaftliche Vorteil für den Käufer aber in Wahrheit deutlich größer ist.

Steuervorteil beim Verkauf leer stehender Wohnungen

Neu beschlossen wurde außerdem ein Steueranreiz für Eigentümer leer stehender Wohnungen. Wer eine solche Immobilie an eine Verwaltung, Behörde oder ein öffentliches Unternehmen verkauft, das Sozialwohnungen oder günstigen Wohnraum schafft oder verwaltet, kann die Steuer auf den Veräußerungsgewinn im IRPF ganz oder teilweise vermeiden.

Die Begünstigung gilt nur, wenn die Wohnung in den zwei Jahren vor dem Verkauf ohne gerechtfertigten Grund durchgehend leer stand. Verkauft werden muss bis zum 31. Dezember 2027. Der Verkaufspreis muss unter 800.000 Euro liegen.

Der Leerstand kann mit allen rechtlich zulässigen Mitteln nachgewiesen werden, ausdrücklich auch über Einwohnermeldedaten und Verbrauchswerte von Versorgern.

Bis zu einem Verkaufspreis von 200.000 Euro ist der Veräußerungsgewinn automatisch vollständig von der Einkommensteuer befreit. Oberhalb davon sinkt der steuerfreie Anteil schrittweise, bis er bei 800.000 Euro entfällt. Bei einem Verkauf für 300.000 Euro wären nach dem in Información genannten Beispiel 83,33 Prozent des Gewinns automatisch steuerfrei.

Den restlichen steuerpflichtigen Teil kann der Verkäufer unter Umständen ebenfalls vermeiden, wenn er einen Teil des Erlöses in die neue Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión einzahlt. Für diese Reinvestition gilt grundsätzlich eine Frist von sechs Monaten ab dem Verkauf. Ist das Produkt bei einem frühen Verkauf noch nicht verfügbar, beginnt die Frist erst mit seiner tatsächlichen Einführung.

Die Reinvestitions-Konten dürfen nur Geld aus solchen Verkäufen aufnehmen und haben eine Höchstgrenze von insgesamt 800.000 Euro je Steuerpflichtigem. Das reinvestierte Geld muss mindestens fünf Jahre in der neuen Anlageform bleiben. Wer früher darüber verfügt, muss den Steuervorteil zurückzahlen, außer im Todesfall.

Wen das an der Küste betrifft

Unmittelbar relevant ist das Paket für drei Gruppen: für Eigentümer leer stehender Wohnungen, die einen Verkauf an die öffentliche Hand erwägen; für Käufer, die über Firmen, Fonds oder größere Eigentümerstrukturen auftreten; und für Verkäufer, die mit solchen Käufern verhandeln.

Privatleute, die als Einzelpersonen eine normale Wohnung zum Marktpreis kaufen, werden von der neuen Kaufbeschränkung nach dem vorliegenden Text nicht direkt erfasst. Wer allerdings über eine Gesellschaft mit mehr als zehn Wohnungen kauft, muss die neue Grenze beachten.

Für Eigentümer leer stehender Wohnungen ist die entscheidende Frist der 31. Dezember 2027. Für die Kaufbeschränkungen bei großen Eigentümern und den im Text beschriebenen Investoren gilt der 31. Dezember 2030.