Luftaufnahme einer Küstensiedlung mit Bauparzellen.

Spanien

Zimmervermietung: Mietgrenze gilt nur in angespannten Märkten

AVon Alex · 9. November 2026, 08:52 Uhr

Die neue spanische Regel für einzeln vermietete Zimmer entfaltet eine echte Preisgrenze nur in offiziell angespannten Wohnungsmärkten. Für die Costa Blanca und die Costa Cálida ist deshalb entscheidend, ob eine Gemeinde überhaupt als solche Zone ausgewiesen wird.

Spanien hat die Regeln für die Vermietung einzelner Zimmer geändert. Für Eigentümer an der Küste ist der entscheidende Punkt: Die Preisgrenze wirkt praktisch nur in Gemeinden mit offiziell angespanntem Wohnungsmarkt, wie die Zeitung Información berichtet.

Das neue Wohnungsdekret ändert das spanische Mietgesetz LAU, die Ley de Arrendamientos Urbanos. Es sieht vor, dass die Summe aller Zimmermieten in einer Wohnung nicht höher sein darf als die Miete, die für die Wohnung als Ganzes verlangt werden dürfte. Damit soll verhindert werden, dass Preisgrenzen durch mehrere Einzelverträge umgangen werden.

Außerhalb regulierter Gebiete lässt sich diese Obergrenze aber nicht berechnen, wenn die Wohnung nie komplett vermietet war. Das bestätigen Quellen aus dem spanischen Wohnungsministerium. Deshalb hat die Neuregelung dort in vielen Fällen keine praktische Anwendung.

Was an der Küste praktisch wichtig ist

Für Vermieter und Wohnungssuchende an der Costa Blanca und der Costa Cálida heißt das: Nicht jede Gemeinde ist automatisch betroffen. Die Regel mit einer echten Mietobergrenze greift dort, wo ein Ort offiziell als zona tensionada, also als angespannter Wohnungsmarkt, eingestuft ist.

Der Bericht nennt derzeit mehr als 300 Gemeinden in Katalonien, im Baskenland, in Navarra und in Galicien. Ob und wo die Regel an der Küste tatsächlich wirkt, hängt deshalb davon ab, ob die jeweilige autonome Region solche Zonen ausweist.

Gibt es keinen bisherigen Vertrag über die Vermietung der ganzen Wohnung, lässt sich die neue Preisgrenze für einzelne Zimmer dort nicht ohne Weiteres festsetzen.

Wann es trotzdem eine Grenze geben kann

Eine Obergrenze kann sich ergeben, wenn es einen Mietvertrag für die ganze Wohnung gibt, etwa wenn ein Hauptmieter Zimmer untervermietet. Dann lässt sich die Summe der Zimmermieten mit der Gesamtmiete der Wohnung vergleichen.

Unklar bleibt, was bei Wohnungen gilt, die seit Jahren nur zimmerweise vermietet werden. Dort ist offen, ob die Summe der bisherigen Zimmermieten oder ein anderer Referenzwert maßgeblich wäre. Juristen halten den Wortlaut des Dekrets an diesem Punkt für unscharf und erwarten Streitfälle vor Gericht.

Kontrolle und Sanktionen liegen bei den Regionen

Wer die Einhaltung überwacht, ist ebenfalls nicht zentral geregelt. Das Ministerium verweist auf die autonomen Regionen. Sie sollen die Kontrollmechanismen festlegen und wären auch für Inspektionen und Sanktionen zuständig.

Ein landesweites System, mit dem sich die Summe aller Verträge abfragen ließe, gibt es nicht. Das erschwert die Kontrolle zusätzlich, weil ein Mieter meist nur seine eigene Zimmermiete kennt, nicht aber die Zahlungen der Mitbewohner.

Was sich unabhängig von der Preisgrenze ändert

Verträge über Zimmer zur gewöhnlichen Hauptwohnung fallen nun ausdrücklich unter den Schutz des spanischen Mietgesetzes. Diese Absicherung ist nicht auf angespannte Wohnungsmärkte beschränkt.